고령 다주택자 및 고령 유주택자의 타지역 이주 인센티브 정책 제안.

제안배경

서울 내의 초고령화 진입과 더욱 심화되고 있는 주택가격, 임대가격의 상승을 억제하고 선순환 구조로의 변화를 기대하며 작성한 제안입니다. 

본 내용은 2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 와 별도의 아이디어 이며, 심각해지는 초고령화 사회가 "확정된 미래"인 상황에서 어차피 수요층으로써 서울로 유입되는 청년 층에 대한 주택 임대 수요 대응과 "기회비용"과 "의료 인프라접근성" 등의 고민을 하고 있을 고령층의 조화로운 "연령별 인구 믹스"를 유도해 보자는 광역화될 메가시티 대응 제안입니다. 

유주택, 다주택 고령층은 주택을 임대 혹은 매매하고 의료인프라, 교통편의가 있는 타 지역으로 이주시 인센티브를 주고, 그들의 주택은 다시 임대 시장에 남아있게 하거나, 무주택자의 구매로 이어질 경우에 혜택에 관한 것입니다. 

이는 고령층이 이주한 지역의 의료인프라 개선과 함께 서울과 수도권 지역의 연령별 인구의 순환구조를 만들어 줄 수 있을 것으로 기대하며 작성한 내용이므로, 아이디어 수준입니다.

올바른 정책 방향이 역효과를 나타낼 가능성이 있기 때문에 제안해 봅니다.

고령 다주택자, 유주택자의 타지역 이주 인센티브(제미나이 이미지)

1. 서울 거주 고령층 타지역 이주 및 세대 교체 시뮬레이션

• 고령층이 서울의 주택 자산을 유동화(매각 또는 임대 전환)하여 인프라가 갖춰진 거점 도시로 이주할 때 발생하는 수치적 변화입니다.
• 서울시의 각 지역별 초고령화 비율이 지속적으로 상승하고 있는 가운데, 이들의 타 지역으로의 이주에 있어서 가장 두려워 하고 있는 부분 중 하나는 "기회 비용의 상실"인 점을 인정해야 함.

구분	고령층 (이주 주체)	신규 유입층 (수혜 주체)	시장 영향
행동	서울 주택 매각 또는 임대	서울 내 저렴한 매물/임대 확보	주택 회전율 상승
자산	시세 차익을 통한 노후 자금 확보	주거 비용 감소 및 서울 진입	자산의 선순환
편익	고도화된 실버 의료 서비스	직주근접 및 경제활동 편의	도시 활력 증가

2. 정책 인센티브 설계에 따른 지수 변화

현재 정부의 다주택자 양도세 중과, 보유세 정상화 등의 정책은 잘못된 방향은 아니나, '서울 집을 임대로 전환하고 이주하는 경우'와 '매각 후 이주하는 경우'에 대해서 정책적 인센티브가 필요함. 세금과 정책으로 몰아넣는 방향성은 장기적 지속 가능성에 의구심이 드는 상황. 

이 상황을 타개하기 위해서는 기존 서울시 거주하고 있는 고령층에 대해서 타지역 주택 매입 및 실거주시에 그들이 살아가는 기간동안 인센티브를 제공해야 한다. 여기서 중요한 것은 그들이 남은 여생을 살아가는 동안의 인센티브란 점이다. 그들이 타 지역에서 얻게된 자산에 대해서 주택연금 및 의료혜택등을 기존보다 강화해 줘야 한다는 점이다.

1) 임대 전환형 이주 (공급 유지 지수)

• 메커니즘: 고령층이 소유권을 유지한 채 서울 집을 임대로 내놓고 이주합니다.

• 효과: 서울 내 민간 임대 물량이 유지되면서 신규 유입층의 주거 진입 장벽이 낮아집니다.

• 지표: 임대 공급 항상성이 유지되어 전세가 급등을 억제합니다.

2) 자산 매각형 이주 (점유 전환 지수)

• 메커니즘: 서울 집을 팔고 거점 도시의 신축 주택을 매입합니다.

• 효과: 젊은 층에게 자가 마련의 기회를 제공하며 서울의 자가 점유율이 건강하게 상승합니다.

3. 거점 도시(Satellite Medical-Hub)의 조건 및 매력도

서울 이주 수요를 흡수하기 위해 필요한 신규 도시의 핵심 지표입니다. 이는 고령층이 서울시를 떠날 때 두려워하는 두 번째의 중요한 사항으로 의료 인프라 접근성입니다. 

• 의료 접근성 지수: 상급 종합병원까지의 거리가 도보 또는 셔틀로 10분 이내일 것

• 상업 활성화 지수: 대형 마트 및 문화 시설이 주거 단지와 결합된 형태

• 서울 연결성: GTX 또는 고속도로를 통해 서울 도심까지 30분~40분대 진입 가능

4. 시나리오 실행 시 예상되는 서울의 변화

• 현 정부정책의 방향성이 맞지만, 이는 "닫힌 생태계"에서의 바름이지, "열린" 상황에서는 추후 임대 주택의 감소로 이어질 가능성이 크기 때문에 정책의 반대효과가 발생할 가능성이 있다.

• 서울시로 유입되는 청년 인구가 바로 그 열린생태계의 핵심이기 때문이다. 단기적으로 기업체를 서울이 아닌 지역으로 강제 이주시킬 방법은 없기 때문에 일자리, 학업을 위해서 서울로 유입되는 이들에 대한 임대주택의 공급이 필요하기 때문이다. 

지표	기존 시나리오 (압박)	이주 인센티브 도입 시 (순환)	비고
서울 임대 수급	부족 (공급 절벽)	안정 (고령층 물량 출하)	수급 불균형 해소
신규 수요 수용력	낮음 (진입 불가)	높음 (공간 확보)	인구 구조 젊어짐
주택 가격	급등 (매물 잠김)	안정 (지속적 매물 공급)	거래 활성화

5. 결론 및 제언

본 아이디어는 서울의 부동산 문제를 복지 및 지역 균형 발전과 결합하여 생각한 아이디어로써 부족한 부분이 많은 제언입니다. 다만, 서울시로 청년들이 몰리고 있다는 분명한 현실과 서울에서 다주택자들이 몰려 있고, 기존 자산을 갖고 있는 고령층의 자연스러운 타지역 이주를 유도하여 서울과 인근 지역에 일자리와 학업을 위한 임대 수요를 감안해야 한다는 상황적 인식으로 작성한 내용입니다.

1. 세제 혜택: 서울 주택 임대 전환 시 임대소득세 감면 또는 거점 도시 주택 취득세 면제

2. 의료 연계 혜택 : 이주 지역에 실버 의료 케어 시스템 구축 ( 상급병원 및 의료 접근성 획기적 지원을 통한 삶의 연속성과 편의성 혜택. 이는 이주 지역들의 의료 시스템 확장에도 도움이 됩니다. 윈윈 구조라는 말입니다. 서울 유주택/다주택 고령층의 의료 인프라 접근성은 그들만을 위한게 아닙니다. )

3. 연령별 인구의 순환 구조: 고령층은 자산 가치를 향유하며 안락한 노후를 보내고, 청년층은 그들이 비운 자리에서 서울의 경제 동력을 이어가는 모델입니다. 지역의 연령별 인구의 순환구조가 필요한 상황을 타개하기 위한 아이디어